Låg inflation, låg ränta

Vi har under många år haft mycket låg ränta i Sverige ur ett historiskt perspektiv. Riksbanken försöker öka inflationen genom att hålla räntan låg.

I dagsläget har bankerna en listränta med tre månaders bindningstid på omkring 2% för utlån. Reporäntan, som styr med vilken ränta bankerna i sin tur får låna pengar från riksbanken, ligger efter höjningen i december på 0,0%.

De senaste åren har styrräntan och bankräntorna rört sig ytterst marginellt. Bostadspriserna har rört sig desto mer. Vi har sett en kraftig utveckling av bostadspriserna under 2000-talet.

Bostadsmarknaden, tredubblade priser på 20 år.

Det genomsnittliga priset på en villa år 2019 förväntas landa på strax över tre miljoner kronor.

Ökningen ser ut att att ha avtagit sedan år 2017 men är annars stadig under hela perioden, även om den inte var fullt så brant mellan 2007 och 2012.

Huspriser och räntor

Nu tittar vi på både huspriserna och räntan samtidigt. Vi ser att huspriserna har gått upp stadigt under hela perioden. Räntan har gått ner, men har varierat. Mellan åren 2006 och 2014 hinner räntan både nå sin topp och botten under perioden vi tittar på.

Även innan år 2000 var räntan mer turbulent, efter bankkrisen 1994 då reporäntan infördes låg räntan högt på uppåt 11% för att sedan vara ungefär 5% från 1995 till 2000.

För att kunna visa huspriser och räntan samtidigt har vi utgått från deras medelvärde (vilket är 1,0 i grafen). Huspriserna ligger i dagsläget på ungefär 1,5, vilket betyder att det är 1,5 gånger högre än det genomsnittliga priset under perioden.

Kostnad för ett lån

En faktor till att bostadspriserna har ökat är att många har haft råd att betala mer för sitt boende. Löneutvecklingen har varit positiv.

Vi ser att kostnaden för lånet har varit ungefär lika högt i början som i slutet av perioden. Det beror på att när räntan var högre i början av 2000 talet var priserna lägre, men nu när priserna är högre är räntan lägre.

Grafen visar räntekostnad för ett lån vid en viss tidpunkt, där räntan är bankernas listränta och storleken på lånet är utifrån belåningsgraden och huspriserna vid tillfället. Vi har räknat enligt följande formel:

Räntekostnaden = Huspris × Belåningsgrad × Ränta - Ränteavdrag

Hur stor räntekostnaden blir beror på lånets storlek och låntgarens avtalade ränta. Belåningsgraden - hur stor andel av husets värde som man har lån på - får maximalt vara 85%. I vårt exempel räknar vi med 65% som är den genomsnittliga belåningsgraden enligt Finansinspektionens Den svenska bolånemarknaden.

Vi tar inte med amortering i beräkningen.

Räntan och en hittepåränta

Nu ska vi göra ett tankeexperiment. Vi vet att räntekostnaden beror på priset och räntan - men hur hade det blivit om räntan hade varit en procent högre under perioden?

Vi tittar på utlåningsräntan från banken (mörkblå) och hittepåräntan (ljusblå) som är en procentenhet högre än den faktiska.

Just nu är den faktiska bankräntan ungefär 2% och hittepåräntan blir alltså 3%. Senast bankräntan räntan låg på 3% var år 2013.

Nu ska vi titta på vad som händer med våra räntekostnader om vi har vår hittepåränta.

Hittepåränta och räntekostnaden

Det ljusröda strecket är kostnaden för hittepåräntan och den mörka är kostnaden med bankräntan.

Räntekostnaden är alltså uträknad utifrån vad räntan och huspriserna var vid det tillfället.

Det blir tydligt hur stor skillnad det är mellan räntekostnaden i början av 2000-talet och nu. I början av 2000-talet skulle ökningen innebära en merkostnad på ungefär 400kr i månaden, och i nuläget skulle det innebära ungefär 1100kr.

Vi har alltså blivit mer känsliga för en räntehöjning nu när det tänkta lånet är så mycket större. Om ett lån är tre gånger så stort så blir den ökade kostnaden av en höjning också tre gånger så stor.

Huspriserna i olika kommuner

Men det blir stor skillnad beroende på var man bor. Det är få kommuner i Sverige där genomsnittspriset är det pris man faktiskt betalar för ett hus.

Tittar vi på Stockholm så ligger priserna på över 7 miljoner kronor, men i Skellefteå så är det genomsnittliga priset runt 1,6 miljoner kronor.

Nu gör vi ett nytt experiment och tittar på hur en ökning skulle påverka vårt tänkta huslån i Stockholm och Skellefteå.

Experiment: Skellefteå och Stockholm

Här ser man att räntekostnaden skiljer sig markant mellan kommunerna. Det blir också tydligt hur hårt en procent i räntehöjning skulle slå. För en stockholmare blir skillnaden strax över 3000 kronor per månad. För en skelleftebo blir skillnaden runt 600 kronor.

Längre bostadskarriär, lägre kostnad

Vi grottar ner oss ytterligare och tittar nu på vilken belåningsgrad man har. Här är det genomsnittliga huspriset i Sverige igen.

Yngre låntagare (mörkröd linje), som är nyare på marknaden, har en högre belåningsgrad än de äldre.

De som är runt 25 år gamla har en genomsnittlig belåningsgrad för nya lån runt 80%. För de i 50-årsåldern ligger den runt 60% (ljusröd linje).

De yngre, med 80% belåning, har en kostnad på ungefär 2500 kronor i månaden och de äldre med 60% belåning har en kostnad på ungefär 2000 kronor. Det skiljer sig alltså ungefär 500 kronor mellan dem.

Belåningsrad och hittepåränta

Nu ska vi se vad som händer med en procents högre ränta. 50-åringarna får en ökning på cirka 1000 kronor och hamnar på en kostnad på ungefär 3000 kronor.

Ökningen för 25-åringarna blir ca 1400 kronor, och hamnar på en kostnad på ungefär 4000 kronor.

Skillnaden mellan de båda grupperna blir alltså nästan 1000 kronor om räntan vore en procentenhet högre, istället för 500 kronor som det är i dagsläget.

Experimentera själv

Nu får du chansen att själv göra egna experiment. Välj vilken hittepåränta och vilken kommun vars huspriser du skall använda för experimentet.

Du kan också välja att titta på den 5 åriga bundna räntan istället för den rörliga 3-månaders räntan. Du kan ha med eller ta bort ränteavdraget.

Den blå texten som kommer upp mellan hittepåräntan och den riktiga är skillnaden mellan de två.