Vi trängs på en lägenhetsvisning på Kungsholmen i centrala Stockholm. En liten tvåa på 29 kvadratmeter lockar 38 spekulanter. Den här lägenheten är en av många i storstadsregionerna som marknadsförs med en ny modell.

Lägenheten presenteras med en föreslagen budstart, men också med ett slutpris som visar vad lägenheten kan tänkas säljas för vid en budgivning. Lägenheten på Kungsholmen beräknas gå för en halv miljon kronor mer än budstart.

Metoden kallas ”statistiskt jämförelsevärde” och har tagits fram av Fastighetsmäklarförbundet. Det uppskattade slutpriset är statistik på vad liknande lägenheter i området har sålts för.

”Vi måste ta tag i problemet”

– Det har ända sedan i början av 90-talet kommit kritik kring lockprisproblematiken, framför allt i storstadsregionerna. Det är jätteviktigt för branschen att axla den frågan och faktiskt få konsumenten att inte känna sig lurad eller missvisad, säger Carolina Stegman, vd på Fastighetsmäklarförbundet.

Rebecka Persson, mäklare på Erik Olsson Fastighetsförmedling, är en av dem som har använt sig av ”Statistiskt jämförelsevärde” längst.

– Det här är bra på marknaden så det inte vilseleder någon. När man tittar på en bostad så vet man vad man är villig att betala. Då underlättar det om det finns ett statistiskt jämförelsevärde, ett dokument som visar ungefär vad slutpriser hamnar på, säger hon.

Statistiken på tidigare sålda bostäder grundar sig på adress, storlek och föreningsavgift. Men den säger ingenting om lägenhetens utsikt eller om den har balkong – inte helt oviktiga detaljer – det måste istället mäklaren informera om i försäljningsdokumenten.

Rekordmånga anmälningar om lockpris

Under 2016 anmäldes 118 mäklare i landet för lockpris. Det är rekordmånga jämfört med tidigare år. Överlägset flest anmälningar gällde Stockholmsområdet. Men det är svårt att bevisa att en mäklare använder sig av lockpris. Fastighetsmäklarinspektionen måste se ett systematiskt användande – något enstaka fall varnas sällan.

Läs mer: Fem mäklare varnas för lockpriser

– Att någon gång sälja en lägenhet med 20 procent över utgångspris behöver inte alltid vara fel. Det kan bero på många olika saker. Mäklaren måste ha gjort fel för att få en varning. En avvikelse under tio procent avskriver vi direkt. Men över tio så frågar vi ändå mäklaren vad som gjort att det blev en stor avvikelse, säger Eva Westberg, myndighetschef på Fastighetsmäklarinspektionen.

Jämförelsevärdet mer rättvisande än utgångspris

En undersökning från Valueguard visar att det statistiska jämförelsevärdet ligger närmare det verkliga slutpriset, än det utgångspris som mäklaren sätter på bostaden. Analysen gjordes på 3.642 bostadsförsäljningar under sista kvartalet 2016. Fastighetsmäklarförbundet har nu en förhoppning om att det nya jämförelsepriset ska ge konsumenten en tydlig bild av var budgivningen ska sluta.

Branschorganisationen Mäklarsamfundet välkomnar också initiativet, men menar att branschen måste fortsätta jobba med att ta fram nya lösningar på lockprisproblematiken.

Är statistiskt jämförelsevärde lösningen för att få stopp på lockpriserna?

– Den så kallade lockprisproblematiken beror delvis på konjunkturen. Så länge utbudet är lägre än efterfrågan på de platser människor vill bo riskerar vi att fortsätta dras med aggressiva budgivningar som gör slutpriset högre än utgångspriset, oavsett vilka modeller vi testar, säger Ingrid Eiken, vd på Mäklarsamfundet.

Att bostadsbristen är stor i många kommuner i Sverige är politikernas ansvar, menar hon.

– Men med det sagt är prissättning en fråga om förtroende mellan konsument och mäklare och för att prissättningen ska bli bättre kan ”statistiskt jämförelsevärde” absolut vara värt att testa. Om det inte visar sig vara rätt fortsätter vi i branschen att gemensamt hitta lösningar, säger Ingrid Eiken.