Vart är bostadspriserna egentligen på väg? Danske Bank tror på ett prisfall i år, mellan 5 och 10 procent för gamla lägenheter, och hela 10 – 15 procent lägre priser för nyproducerade.
– Jag vet att det kan framstå som väldigt pessimistiskt, men skälet till att jag tror så är att det är svårt att se nu vad som skulle kunna få priserna att stiga, säger Michael Grahn, chefsekonom på Danske Bank.
Han spådde nedåtgående priser under hela förra året, men då fick han fel. Priserna stod still, eller gick ned mycket måttligt. Men han håller fast vid sin prissänkningsprognos.
Amorteringskrav och höjd ränta
– Nu har vi två olika amorteringskrav, och räntan har höjts. Bankerna är mer om sig och kring sig när det gäller kreditgivning. Viktigast av allt är ändå det stora utbudet av nyproduktion, det kommer att ge återverkningar även på andrahandsmarknaden, säger han.
Han ser det stora utbudet av nyproducerade bostäder som en faktor som gör att priserna sjunker.
– De är för högt prissatta i dag. Det finns också en ryggsäck med ett latent utbud på 50 000 bostäder som inte kommit ut på marknaden ännu.
Allt detta pekar på att priserna kommer att sjunka, tror Michael Grahn.
Joakim Lusensky, analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet, håller dock inte med.
– Det kommer att göras affärer även i år, och jag tror att marknaden kommer att gå i sidled. Någon procent upp ena månaden och lite ned nästa, men inga dramatiska förändringar.
”Fel och för mycket”
Han tycker också att det byggts alldeles för mycket, och att det också byggts fel slags bostäder.
– Det är utmanande för bostadsmarknaden. Men vi ser att de nyproducerade bostäder som prissatts i den marknad som råder nu går bra. Man får inte glömma bort att behoven är väldigt stora, vi har många som behöver bostäder, säger Joakim Lusensky.
Staffan Tell, pressansvarig på Hemnet, tror även han att det stora utbudet av nyproducerade bostäder är den stora jokern på bostadsmarknaden.
– Men det finns också mycket som är positivt, vi har låg arbetslöshet, räntorna är fortfarande mycket låga så att det är billigt att låna, och priserna är stabila. Men nyproduktionen är en stor osäkerhetsfaktor.
Han tror att det behöver hända något mer dramatiskt för att bostadspriserna ska rasa nedåt, som en betydligt sämre konjunktur eller något annat som är negativt för marknaden.
– Man ska aldrig säga aldrig, men det vi ser nu tyder på en begränsad dramatik, säger Staffan Tell.
Frågan är hur den som är på jakt efter en bostad ska bete sig.
– Själv skulle jag vara försiktig med att köpa en nyproducerad bostad som inte har alltför bra läge. Det är oftast bättre efterfrågan på äldre lägenheter med bra lägen, säger Michael Grahn.
Joakim Lusensky tycker att man som köpare ska agera utifrån sina behov.
– Inget har förändrats sedan 2018, jag tycker att man ska se till vad man behöver nu och inom fem år, säger han.
Köparnas marknad
Staffan Tell tycker att man som köpare behöver ha koll på utbudet, det finns så mycket att välja på.
– Historiskt har vi ett väldigt högt utbud, även om det minskade i december 2018 jämfört med december 2017. Det gör att det är köparnas marknad, i alla fall nu i inledningen av året.
Han tycker också att man ska lossa lite på sina begränsningar:
– Den som vidgar vyerna har också mycket att tjäna.
Men man behöver inte ha så bråttom som köpare.
– Affärerna tar längre tid, så på vis är det en mer sund marknad.
Tålamod
Säljare behöver beväpna sig med tålamod.
– Ha is i magen. Många av våra mäklare rapporterar om att säljare har orimliga förväntningar på pris och snabbhet, säger Joakim Lusensky.
Staffan Tell håller med.
– Man måste ha realistiska förväntningar på priset. Man får inte det som grannen fick i augusti-september 2017, då priserna stod som högst. Det tar också längre tid att sälja nu, säger Staffan Tell.