–Ser du skogen?
– Nähe, de e så mycket träd i vägen!
Denna konversation är en avbild av diskussionen om de skenande bostadspriserna. Priser som gör att folk tar för stora lån. Det innebär en risk inte enbart för dem, utan för samhället i stort om tiderna vänder till det sämre och bostadspriserna faller. Fattigare människor blir sämre konsumenter och sänker temperaturen i hela ekonomin, är teorin. Men vad är egentligen problemet?
Den senaste mäklarstatistiken visar att den genomsnittliga bostadsrätten i landet kostar 1.760.000 kronor och villan 2.298.000 kronor. Den som väljer att amortera, det vill säga betala av på lånet, med en tusenlapp i månaden kommer att ha sänkt sina lån med 60.000 kronor efter fem år. Det innebär en lägre månadskostnad per månad med 102 kronor – ja just det 102 kronor. Dubblas räntan så handlar det om 204 kronor per månad. Efter fem år kommer bostadsrättsägaren ha kvar ett lån på 1.700.000 kronor och villaägaren 2.238.000 kronor – är det värt det?
Naturligtvis kan man öka amorteringsbeloppet, men hur mycket vill/kan folk amortera? Långsiktigt har vi lagt en tredjedel av våra inkomster på boendet – och så är det också nu. Ett krav på amorteringar – om det blir långtgående – kommer ju naturligtvis att pressa priserna och mängden pengar folk lånar. Men kommer det att leda till att folk sansar sig i budgivningar eller bara att de som redan har gott ställt kommer att ha mer att välja på? Jag tror på det senare. För det grundläggande problemet är ”skogen”. ”Skogen” är bostadsbristen i Sverige och då framför allt i storstadsområdena. Priserna är något folk helt enkelt har varit tvungna att acceptera.
Men är inte hushållen väldigt sårbara med sina stora lån? Den tidigare riksbankschefen Lars E.O. Svensson har i en serie artiklar om det han kallar ”skuldhysterin” visat att svenska hushålls långsiktiga betalningsförmåga (soliditet) är högre än jätteföretagen H & M:s och Ericssons. Mer pikant är också att de har bättre soliditet än bankerna som lånar ut till dem. De klarar därmed, enligt Svensson, ganska stora prisfall. Lars E.O Svensson visar också att det är de rikaste hushållen som har de största lånen jämfört med deras inkomster – de som alltså borde vara ”tåligast” ekonomiskt sett.
Detta innebär ju inte att hushållen är immuna mot prisnedgångar. Det finns nog många exempel på excesser av renoveringar och budgivningar som borde ha stoppats eftersom de inte matchat deltagarnas inkomster. Men detta är ju något våra banker – de som lånat ut – borde ha kapacitet att bedöma då lånen gavs. Att räntan stiger kan ju knappast vara en nyhet för bankerna. Ansvaret är med andra ord delat. Lars E.O. Svensson hävdar att bankerna i stort också har gjort vettiga kreditprövningar innan de lånat ut.
Nu är ju ett amorteringskrav ändå smakligare än det bolånetak som redan införts. Ett tak som innebär att du måste ha rika föräldrar för att komma in på bostadsmarknaden. Det eftersom du måste ha 15 procent av köpeskillingen för bostaden i cash eller ha lånat till summan dyrt på annat håll. Med ett amorteringskrav kan man i alla fall med en stadig inkomst betala allt eftersom. Hur man väljer att sänka temperaturen på bostadsmarknaden slår alltså olika.
Men är det då värt att amortera? Du investerar ju i något som historiskt har haft en stor prisuppgång och alltså borde vara en bra placering. Du gör dig beredd för de kostnader du oundvikligen kommer att få för reparationer, om du bor i villa. Dessutom har du ju mindre lån, trots allt, då du går i pension och inkomsterna sjunker. Alla dessa argument är kloka men det ska ju ställas mot dina egna behov för konsumtion i dag av semester, kläder, eller kanske till och med på mängden mat. Har du behov av lättillgängliga pengar så kan ett eget sparande vara att föredra.
Tillbaks till ”skogen”. Visst kan ”träden” – amorteringskrav, bolånetak, dyrare utlåning av bolån för bankerna sänka bostadspriserna eller åtminstone takten i prisuppgången.
Men det grundläggande problemet – att vi har för få bostäder – blir inte löst. Att hugga ner ett och annat ”träd” gör inte att folk får ett tak över huvudet till överkomliga priser.