När en så tung institution som Konjunkturinstitutet nu för första gången anser att bostadsmarknaden är övervärderad är det allvarligt. Konjunkturinstitutet är en myndighet som ligger under regeringen och vars prognoser används som beslutsunderlag för den ekonomiska politiken i Sverige.
Varningen är i högsta grad befogad. För priserna på bostäder har exploderat. I Stockholms innerstad är det nu många lägenheter som säljs för över 100 000 kronor kvadratmetern, en nivå som ansågs som otänkbar för några år sedan.
”Finns en betydande risk”
Enbart senaste året har priserna på bostäder ökat med över 15 procent i Sverige. Det är därför som Konjunkturinstitutet intar en betydligt tuffare inställning i sin senaste rapport från augusti.
Konjunkturinstitutet tar visserligen inte ordet bubbla i sin mun men andemeningen är klar: ”Det finns nu en betydande risk att priserna är på en ohållbar nivå” står det i rapporten.
Går inte att förutse när en bubbla spricker
Tidigare har Konjunkturinstitutet liksom många andra bedömare förklarat de allt högre priserna på bostäder i Sverige med att inkomsterna ökat, lägre räntor och att vi har de mest gynnsamma skattefördelarna i hela EU för bostäder.
Men nu menar alltså Konjunkturinstitutet att det senaste årets kraftiga prisuppgång inte beror på det. Utan på att priserna lämnat verkligheten bakom sig.
Problemet är att det inte går att förutse när en bostadsbubbla spricker. Det kan vara så att vi får se en pyspunka, det vill säga att priserna på bostäder sakta minskar de närmaste 10-20 åren och att Sverige därmed slipper en fastighetskris.
Men om vi får en krasch slår det hårt mot den svenska ekonomin. Det räcker med att priserna sjunker med 20 procent för att hela den återhämtning som Sverige haft ska komma av sig enligt Konjunkturinstitutets bedömning.
Fara om alla blir försiktiga
Det värsta med ett prisfall är inte att den lilla grupp som av olika skäl: skilsmässa, arbetslöshet eller flytt, tvingas sälja sina bostäder med förlust. Även om det är hårt slag för dessa gruppers plånböcker är det bara de som köpt de senaste åren som riskerar att bli förlorare.
Den stora faran mot ekonomin är i stället att alla i Sverige blir mer försiktiga. Många har de senaste åren känt sig allt rikare i takt med att priserna på bostadsrätter och villor tickat uppåt. Och det har märkts av i konsumtionen. Tusentals svenskar har passat på att renovera köket eller badrummet eller köpa en ny bil eller åka på fin semesterresa. För de har ju haft råd.
Arbetslösheten riskerar att stiga
Men när alarmrapporterna börjar dyka upp (och i augusti kom alltså Konjunkturinstitutet med sin) kommer många att dra öronen åt sig. Och om priserna sjunker med 20 procent minskar konsumtionen med 1,8 procentenheter enligt en analys som Konjunkturinstitutet gjort.
Det låter kanske inte så mycket men då det är den inhemska konsumtionen som drivit den svenska ekonomin de senaste åren får det stora konsekvenser. Det drar ner Sverige i en lågkonjunktur och arbetslösheten som minskat de senaste åren kommer att stiga snabbt igen. På mindre än två år skulle arbetslösheten stiga med 1,5 procentenhet och närma sig tioprocentsvallen.
Uppenbar risk för nedåtgående spiral
Fortsätter priserna på bostäder sedan att falla är risken uppenbar att Sverige är på väg in i en nedåtgående spiral. Lägre priser leder till att folk blir ännu mer försiktiga och konsumerar ännu mindre vilket leder till högre arbetslöshet som i sin tur slår mot bostadsmarknaden och så fortsätter det.
Det var precis den läxan Sverige fick lära sig i början av 1990-talet då priserna hade skenat och alltför många trodde att priserna på bostäder inte kunde gå ner. Men så skedde och det tog Sverige sex år att rida ut den värsta krisen i landets moderna historia. Låt oss hoppas att så inte blir fallet den här gången.