Jämfört med exempelvis Skanska så är Serneke en liten aktör och Karlatornet och Karlastaden är stora projekt. Kostnaden kan vara uppemot 15 miljarder sammanlagt. Enligt analytiker SVT talat med är Sernekes affärsstrategi, med hög belåning, satt under press. Riksbankens räntehöjningar och bankernas skärpta amorteringskrav bidrar till att många tror att bostadsmarknaden kommer vända neråt.
Bland annat tror SBAB på fallande bopriser med fem procent de närmsta åren, och sämst går det för nyproducerade bostadsrätter. I Stockholm har man så svårt att sälja dom att bostadsbyggandet nu minskat med 30 procent jämfört med 2017, enligt SBAB.
Bransch i gungning
Att teckna kontrakt på nybyggen som är färdigställda först om några år, är inte längre den guldkalv det varit så länge. I Stockholm har folk till och med brutit tecknade kontrakt och fått rätt i domstol om bygget blivit försenat med så lite som sex veckor.
Analytiker pekar ut Serneke som en av kaneriefåglarna i gruvan – de som först stryker med när folk inte längre tror att fastighetspriserna skall öka. När folk inte längre köar för att köpa lägenheter, och när byggprojektet är stort i förhållande till byggherren, då får de problem. Byggherrar som Serneke måste idag ha mycket mer pengar i kassan för att överleva.
De gyllene åren 1998-2018
Svensk Fastighetsförmedling har med hjälp av statistik från Mäklarstatistik gjort en historisk återblick och kartlagt hur priserna på bostäder utvecklats de senaste 20 åren, från år 1998 till och med 2018. Prisökningen i Sverige för bostadsrätter landade på 475 procent. I Göteborg 906 procent.
Dessa år var närmast ett himmelrike för så kallade ”flippers”, de som aldrig hade för avsikt att bo i lägenheten de köpte. De sålde i princip dagen efter att färgen torkat och de fått nycklarna. 2019 är ”flippers” en utrotningshotad art.
Även för vanligt folk var köp av bostadsrätt en säker investering. Avtalade du 2015 att köpa en lägenhet för fem miljoner med inflyttning 2017 så var du en vinnare. Under byggtiden kunde du sitta och dricka kaffe och gunga i hammocken samtidigt som värdet på din framtida lägenhet ökade. Men även värdet på din gamla lägenhet – som du måste sälja för att finansiera köpet – ökade. Själva väntetiden gav alltså avkastning, du vann i båda ändarna. Nu riskerar pendeln att slå åt andra hållet. Tidigare tjänade du på att vänta – nu kan du förlora pengar.
”What goes up must come down”
Byggherrar som Serneke måste idag ha mycket mer pengar i kassan för att överleva. Finansiella muskler måste aktiveras, soliditet och likviditet måste kunna spännas under kavajen när byggprojekten sker i slutet av en högkonjunktur.
Dessa resonemang är inga nyheter. ”What goes up must come down” är en av finansvärldens äldsta berättelser. Analytikerna SVT talat med upprepar det likt ett mantra.
Eller som Serneke själv uttrycker det: “Vi är ödmjuka inför våra utmaningar, lyhörda för marknaden och väl förberedda för att hantera svängningar i konjunkturen”.
Frågeställningen
Så när snedregnet på Hisingen träffar mig i ansiktet och när min cykel nästan väsnas mer än byggarbetsplatsen återstår huvudfrågan: Är folk beredda att betala 1,7 miljoner kronor för en etta, 15 miljoner för en femma högt upp i byggnaden, eller 30 miljoner för ett penthouse?
För är varan tillräckligt attraktiv klarar man sig alltid. Och om några år trampar jag runt i stadsdelen Karlastaden, i skuggan av Karlatornet, Nordens högsta hus.
Grävskoporna pickar vidare, mycket försiktigt. Byggstatus: pågående. Hastighet: låg.