– Har man många fastigheter i samma stad blir det mer kostnadseffektivt, säger vd Patrik Hall.
Heimstaden ägs till större delen av norrmannen Ivar Tollefsen, men är också noterat på Stockholmsbörsen. För fastighetsbolag handlar affärerna främst om att öka värdet på fastigheterna. Det är så det mesta av mångmiljardvinsterna har uppstått de senaste åren, även i Heimstaden.
– Om man tittar på förvaltningen fastighet för fastighet så är det dåliga marginaler i Sverige. Kostnaderna har ökat mer än hyrorna, säger Patrik Hall.
Hyreshöjningar väntar
Han menar därför att även Heimstaden behöver höja hyrorna med tio procent nästa år, precis som Fastighetsägarna centralt kommit fram till. Det är också i linje med krav som kommit från allmännyttiga bolag.
Men SVT:s granskning visar att Heimstaden, precis som andra privata bostadsjättar, ökat vinstmarginalen på hyresgästerna stadigt på koncernnivå. När kostnaderna för förvaltning och räntor har dragits av från hyresintäkterna får man det som kallas förvaltningsvinst. Den har ökat från 54 miljoner 2011 till över drygt två miljarder 2021.
Marginalen på hyresintäkterna har därmed ökat från 7 procent till 25 procent visar SVT:s kartläggning av siffrorna i årsredovisningarna.
– Det är de vinstpengarna som går till investeringar i renoveringar av befintliga fastigheter, säger vd Patrik Hall.
Renoverar och höjer hyror
Renoveringar är en infekterad fråga för fastighetsbolagen och Hyresgästföreningen. Roger Akelius, under många år en av de största bostadsägarna i Sverige, satte i system att totalrenovera och höja standarden kraftigt så fort en hyresgäst flyttat, och därefter höja hyran. Högre hyror höjer sedan värdet på fastigheterna.
Enligt Hyresgästföreningen gör Heimstaden och flera andra hyresjättar likadant.
– De kan ofta höja hyrorna med 25-50 procent. Då blir det färre som har råd, och bostadsbristen blir större, säger Magnus Lager på Hyresgästföreningen i Gävle.
Men Patrik Hall vänder sig emot den beskrivningen.
– Vi renoverar inte automatiskt vid inflyttning, bara om lägenheterna är gamla och slitna och det verkligen behövs, säger han.
Men framförallt har Heimstaden tjänat på de rekordlåga räntorna det senaste decenniet. Bolagets snittränta har sjunkit från nästan fem procent 2011 till 1,5 procent 2021.
Borde ni inte ha sänkt hyrorna när ni tjänat så mycket pengar under så många år?
– Nej, om man räknar med vad vi investerar i fastigheterna så är det inga stora marginaler, säger Patrik Hall.