Medan många hyresgäster stadigt har betalat en eller ett par procent per år i hyreshöjning det senaste decenniet har utvecklingen varit desto mer spektakulär för deras värdar, mycket tack vare centralbankernas noll- och minusräntor i många år.

– Det har varit en mycket bra utveckling, framförallt när det gäller värdeökningar på fastigheterna, säger bostadsjätten Heimstadens vd Patrik Hall.

Men även vinsterna på själva hyresintäkterna har ökat. Bland landets tio största privata hyresvärdar finns det fyra som huvudsakligen har bostäder i sina bolag, och som redovisar förvaltningsresultat. Därmed kan man se hur mycket av hyresintäkterna som blir kvar när kostnaderna för skötsel, uppvärmning, räntor och annat är betalt.

Kraftigt stigande hyresintäkter

Heimstaden, Rikshem, Wallenstam och Balder har totalt nästan 100 000 lägenheter i Sverige. Förra året blev 37 procent av hyresintäkterna vinst. Och mellan 2011 och 2021 ökade hyresintäkterna från fyra miljarder till 23 miljarder. Mycket handlar om att bolagen köpt och byggt fler lägenheter.

Man skulle kunna tro att den svenska hyresregleringen, som håller nere många hyror under marknadsnivå, gör bostadsfastigheter hopplöst ointressanta och olönsamma. Men det har blivit precis tvärtom. Regleringen och bostadsbristen i kombination har blivit en garant för att hyresintäkterna i befintliga hus bara kan gå åt ett håll: uppåt.

Akelius: Underbart med hyresreglering

Roger Akelius köpte på sig hyresfastigheter under lång tid och var fram till förra året en av Sveriges största privata hyresvärdar. Då sålde han fastigheterna i Sverige till Heimstaden, som då blev störst i Sverige.

– För en hyresbostadsägare är det underbart med hyresreglering. Du får aldrig några vakanser, du behöver aldrig göra någon marknadsföring. Och i och med att det är hyresreglering och du köper husen begagnade får du dem mycket billigare, säger Roger Akelius.

Roger Akelius hittade också en metod att höja hyror rejält, trots hyresregleringen. Varje gång en hyresgäst flyttat ut ur en äldre lägenhet blåstes den ut och renoverades upp till nyproduktionsstandard. Då kan det vara tillåtet att höja hyran med 40 procent eller ännu mer. Enligt hyresgästföreningen har fler privata hyresjättar tagit efter.

Samtidigt har räntekostnaderna sjunkit. De bolag som ingår i SVT:s granskning hade en snittränta på runt 4 procent 2011. 2021 hade de sjunkit till runt 1,5 procent.

Budet: Tio procents hyreshöjning

Hyresintäkterna har alltså stigit och räntorna sjunkit. Det har fått fastighetsvärdena att skjuta i höjden. Det har också gjort att vinstmarginalen på hyresgästerna har ökat. Förvaltningsvinsterna har stigit från en miljard 2011 till närmare nio miljarder 2021.

Men ändå behövs det nu 10 procents hyreshöjning säger Fastighetsägarna. Hyresgästföreningen tycker inte det.

– Det finns marginaler i bolagen. Det gör det däremot inte för ensamstående, pensionärer och studenter, säger Erik Elmgren, förbundschef för Hyresgästföreningen.

För de stora bolagen handlar det dock främst om att hålla uppe fastighetsvärdena – nu när räntorna stiger raderas en del av den enorma värdeuppgången. Det gör det svårt och dyrt när de ska lägga om lån på fastigheterna framöver. Vill man inte tvingas sälja blir höjda hyror enda chansen.