De stora svenska fastighetsbolagen är satta under stor press. Många aktiekurser är ner över 60 procent under det gångna året.

Erfarenheterna från 1990-talets fastighetskris förskräcker. Då byggdes kontorshus på spekulation som aldrig fylldes med hyresgäster. Bankerna som lånat till fastighetsbolagen föll med dem. Svenska staten fick träda in och rädda hela banksystemet, vilket blev en stor ansträngning för hela den svenska välfärden.

Obligationslån för 500 miljarder

Den här gången är det inte brist på hyresgäster som är fastighetsbolagens huvudvärk, utan en brist på pengar. En mycket allvarlig brist eftersom räntorna nu stiger kraftigt när allt dyrare lån måste betalas av.

Bankernas lån till fastighetsföretagen har ökat men det är så kallade obligationslån, ett lån utan säkerhet, som har ökat mest. Så sent som vid årsskiftet kostade dessa 1 procent för bolagen att ta – men kan nu kosta uppåt 7 procent. Det är alldeles för dyrt för många av fastighetsbolagen.

Sammanlagt ska obligationslån för 100 miljarder kronor nu betalas av varje år fram till år 2026 Totalt handlar det om 500 miljarder kronor, enligt kreditvärderingsinstitutet Moodys.

Tre möjligheter

Det finns tre sätt för fastighetsföretagen att få in nya pengar:

1) Fastighetsbolagen kan nu sälja hus med risk för prisfall, om för många säljs samtidigt. 

2) Bolagen kan ta in nya pengar från ägarna som på börsen kallas det nyemissioner. Men ägandet på fastighetsmarknaden ser ut som ett kretskort. Fastighetsföretagen och deras storägare äger delar av varandra. Därmed blir det oklart vem som kan ställa upp med nya pengar till vem.

3) Till sist återstår att ta traditionella banklån. 

Henrik Braconier, chefsekonom Finansinspektionen, är tveksam:

– I princip har bankerna kapacitet för att täcka hela det här behovet. Men jag tror inte att de kommer vilja att göra det.

Risken finns alltså att en större fastighetskris, som på 90-talet, smittar av sig och påverkar statens finanser eller börsen – och därmed den finansiella stabiliteten i Sverige.