För att en hyresvärd ska kunna renovera krävs hyresgästens godkännande. Så säger hyreslagen.

Om hyresgästen inte ger sitt tillstånd kan hyresvärden gå vidare till hyresnämnden.

– Äganderätten är ganska stark, och det är så att fastighetsägaren avgör om det är dags för underhåll eller renoveringar. De vanliga renoveringarna som kök och bad vid stambyte brukar hyresnämnden godkänna, säger Ellinor Rapp, jurist på Hyresgästföreningen.

Hyresvärden måste ge information om renoveringen och sedan vänta två månader innan denne går till hyresnämnden, så att parterna har tid att komma överens.

I klippet ovan hör du reportern berätta hur beslut om renoveringar går till.

Renovering av gemensamma ytor

Om gemensamma ytor, som till exempel tvättstugan, ska renoveras så att det blir en standardhöjande åtgärd (och hyran höjs), krävs det att minst 50 procent av hyresgästerna har godkänt renoveringen.

Under 100-lappen så bestämmer värden själv

Åtgärder som höjer hyran under 100-lappen tar hyresnämnden inte upp. Sådant kan hyresvärden helt enkelt göra utan att fråga om lov. Underhåll och åtgärder utan hyreshöjning går också bra, förutsatt att det inte blir stora väsentliga förändringar av lägenheten. Det kan exempelvis handla om att ta bort en uteplats eller slå ut en vägg.

Glömt att fråga om lov?

Om hyresvärden glömmer att fråga om lov innan renovering av till exempel badrummet, så blir straffet att de inte får ta ut någon hyreshöjning på fem år.

– Sådana ärenden får vi ibland, säger Ellinor Rapp.

Höja hyran

För hyressättningen gäller ”bruksvärdeshyror”, vilket betyder att hyresgästen betalar hyra efter lägenhetens bruksvärde. Om lägenheten fått ett nytt kök och badrum med olika bekvämligheter så höjs bruksvärdet och därmed hyran.

Vanligt att hyresgästerna får vara med och bestämma

Det är inte ovanligt med samråd. Det innebär att hyresgästerna får vara med och bestämma, tillsammans med hyresvärden, om olika nivåer av ombyggnationer.

– Det jobbar vi mycket med, med många fastighetsägare. Vi försöker få så låga höjningar som möjligt, och att man trappar in höjningen så att det sker under ett antal år.

Finns det några skillnader i regler för privata och kommunala fastighetsvärdar?

– Nej. Hyreslagen gäller för båda.

”Bästa sättet för framgång är samråd”

Om du inte vill ha en renovering eller hyreshöjning så kan du kontrollera om hyresvärden har förhandlingsordning, det vill säga att hyresgästföreningen är med och förhandlar hyran.

– Det bästa sättet att nå framgång är i samråd med hyresvärden, och att gå ihop med flera hyresgäster. Många hyresvärdar förstår och vill ha samråd. I de här ärendena är det sällan som hyresgästen vinner i rätten, säger Ellinor Rapp.