En bubbla brukar kortfattat definieras som en omotiverad prisuppgång. Att en kraftig prisuppgång på exempelvis bostäder inte beror på att verkligheten ser ut på ett visst sätt, utan snarare beror på vad bostadsköpare tror kommer att hända.
– En bostadsbubbla är när priserna går upp bara för att folk förväntar sig att priserna kommer att gå upp, säger Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet.
– Finns det skäl till att hushållen betalar det de betalar så är det ingen bostadsbubbla, säger Mats Wilhelmsson, professor i tillämpad finansiell ekonomi vid KTH.
Prisuppgången kan förklaras
Befinner sig då Sverige i en bostadsbubbla just nu? Nej, det anser många ekonomer och analytiker att vi inte gör. Prisuppgången kan förklaras.
– Det beror på en rad olika faktorer som har att göra med utbudet på bostäder och efterfrågan på bostäder, säger Harry Flam.
Främst har efterfrågan påverkat priserna, anser Harry Flam. Hushållens inkomster efter skatt har ökat kraftigt. Fastighetsskatten, som numera heter fastighetsavgift, har sänkts och förmögenhetsskatten har tagits bort.
– Många som ägde småhus betalade också förmögenhetsskatt om de inte hade så höga lån på bostaden, och då blev det billigare, säger Harry Flam.
Många människor har dessutom flyttat till storstäder, och framför allt till Stockholm. Priserna har därför ökat extra mycket just där, då konkurrensen om de bostäder som finns är stor. De låga räntorna är också en starkt bidragande faktor.
– Den stora faktorn är att kapitalkostnaden är så låg, det är billigt att låna. Det talar för att man kan lägga mer pengar av sin disponibla inkomst för att motivera de här köpen, säger Mats Wilhelmsson.
Högre inkomst, befolkningstillväxt i städer och låg ränta har alltså gjort att människor vill, kan och behöver betala mer för sitt boende. Det är dessa faktorer som förklarar prisuppgången, och forskare tenderar därför att inte vilja kalla det för en bostadsbubbla – det finns verkliga, fundamentala, anledningar till uppgången.
Kraftig prisnedgång
Nuvarande situation kan alltså inte definieras som en bostadsbubbla, men kan priserna ändå gå ned? Ja, det anser både Mats Wilhelmsson och Harry Flam är en möjlighet.
– Det finns ingen bubbla så vi behöver inte vara rädda för att bubblan spricker och priserna faller, men det betyder inte att priserna på bostäder inte kan gå ned, säger Harry Flam.
Eftersom det inte finns en bubbla kan den alltså inte spricka, men priserna kan ändå gå ned. Den största risken anser Harry Flam vara räntorna.
Räntorna på bostadslån var före finanskrisen ungefär tre gånger så höga som idag. Om de skulle återgå till samma nivå är en prisnedgång på bostäder att vänta.
– De skulle mycket väl kunna falla med 30 procent, och kanske mer, säger Harry Flam.
Ökar räntorna kan en negativ spiral som påverkar hela den svenska ekonomin uppstå.
– Det blir dyrare boendekostnader för hushållen och det kommer att minska möjligheten att konsumera andra saker. Får vi en minskad konsumtion kan det minska BNP, och inkomsterna i sin tur, säger Mats Wilhelmsson.
Den spiralen tror jag många människor anser vara en bubbla?
– Ja, det beror ju på hur man definierar en bubbla. En del definierar bubblor som att priserna går upp och sedan händer någonting och de sjunker över ett antal år. Min definition är att priserna går upp mer än vad man kan förvänta sig, säger Mats Wilhelmsson.
Mer om risken för bostadsbubbla i programmet Vetenskapsstudion denna vecka – lördag 14/10 från klockan 9 på SVT Play, eller måndag 9/10 på Kunskapskanalen.